El impuesto a los minerales no metálicos y el aumento del precio de las viviendas.

Mucho se ha hablado últimamente en Panamá sobre el tema del aumento del costo de la vivienda ligado al aumento en el impuesto de extracción de los minerales no metálicos.  Para efectos de la industria de la construcción, los más relevantes son la arena, la piedra caliza (componente del cemento) y la piedra para mezcla de hormigón.  

Los promotores dicen que el precio de las viviendas va aumentar en un 25%, y el gobierno dice que sólo va a aumentar un 1%, pero ya que no he visto los cálculos de cómo ninguna de las partes llega a estas cifras, me voy a tomar la tarea de sacar mis propios cálculos para entender el impacto del impuesto.  No digo que mis cifras sean las correctas, puedo estar equivocado en muchos elementos, pero es un punto de partida para entender la magnitud del tema.  Invito a quienes tengan mejores números a que me corrijan para que todos nos podamos beneficiar de mejor información al respecto.

Supongamos que en una casa con un precio de 50,000 dólares, y que la ganancia del promotor sea un 20% del precio, es decir 10,000 dólares (margen del 25%), lo que quiere decir que la casa tiene un costo real de 40,000 dólares.  De ese costo podemos asumir que 50% son materiales y 50% mano de obra, pero para efectos de castigar mis estimados, asumamos que los materiales son un 60% y la mano de obra es un 40%, o sea que el costo de materiales es de 24,000 dólares.  De esos materiales supongamos que la mitad se ve afectada por el aumento del impuesto (cemento, arena, bloques, etc.) y la otra mitad no (zinc, carriolas, pisos, puertas, ventanas, tuberías de PVC, cables, cajillas eléctricas, muebles de cocina, baños, closets, etc.)  Es decir que el valor de los materiales afectados por el impuesto es de 12,000 dólares.  En el valor de estos materiales, podemos suponer que un 20% es ganancia del que los suministra, y otro 20% es el costo de transporte, costos administrativos, etc. y que el costo de la materia prima es el 60% restante.  Dicho 60% de los 12,000 dólares que representan en la obra los materiales afectados, equivaldría a 7,200 dólares, pero para efectos de castigar mis supuestos, usaré los 12,000 dólares como valor de los materiales afectados por el impuesto.

Si los promotores dicen que el impuesto va a aumentar el precio de la vivienda en un 25% (ojo que no es lo mismo el precio de la vivienda al público, que el costo de fabricar la vivienda para el Promotor), esto significa que el precio de la casa de 50,000 dólares de mi análisis va a subir 12,500 dólares (25% de 50,000 dólares), esto significa que el valor de los materiales afectados por el impuesto pasa de 12,000 dólares del costo original, a ser 24,500 dólares!  Lo siento señores, pero se me hace muy difícil entenderlo...

Veámoslo con ejemplo de algunos materiales afectados: 

Bloques de 4": los más comunes en la construcción.  Hechos de cemento y arena.  De un metro cúbico de mezcla de arena y cemento salen alrededor de 125 bloques, pero digamos que salen 100 para incorporar al cálculo el desperdicio, y para simplificar las matemáticas.  No estoy factorizando que parte del costo del bloque es ganancia del vendedor, transporte, etc., es decir, costos no relacionados al precio de la materia prima. 

Actualmente el bloque de 4" cuesta alrededor de 90 centavos, si dividimos los 3 dólares de impuesto entre los 100 bloques, resulta que el aumento es de 3 centavos por bloque (3.3 % de aumento).  Voy a asumir que una casa de interés social de 64 metros cuadrados tiene 140 metros cuadrados de paredes.  El rendimiento es de 11 bloques por metro, pero considerando el desperdicio, digamos que son 14, quiere decir que son alrededor de 2000 bloques, a 3 centavos de aumento por bloque serían 60 dólares de aumento en el costo de construcción.

Hormigón: El precio del metro cúbico de Hormigón entregado en la obra es de entre 195 a 200 dólares (usemos 200 por simplificación de las matemáticas), y le sumamos un incremento por el impuesto de los minerales no metálicos, serían 3.00 adicionales, es decir que el metro cúbico de hormigón pasaría a costar 203 dólares (un aumento del 1.5%)  En la misma casa de 64 metros cuadrados del ejemplo anterior, estimemos que la losa del piso mide 15 cm., es decir que se requieren 9.6 metros cúbicos de hormigón para la losa.  Si duplicamos la cantidad para cubrir el volumen necesario para fabricar fundaciones, vigas, columnas y aceras, estaríamos hablando de que se utilizan aproximadamente 20 metros cúbicos, me parece que es mucho, pero dejémoslo así.  El aumento del costo del concreto para la construcción de la vivienda por efectos del impuesto sería de 60.00.

Cemento en Bolsa: Actualmente el saco de cemento cuesta alrededor de 9.85 dólares por saco, es decir 9.85 dólares por pie cubico.  Un metro cúbico equivale a 35 pies cúbicos, así que el aumento a 3 dólares al impuesto de extracción del metro cúbico de piedra caliza (componente fundamental del cemento) se distribuiría entre 35 sacos, por lo que el incremento en el costo del cemento sería de 9 centavos por saco, pero para efectos de cálculo usemos 10 centavos, y si este costo se transfiere directamente al precio al público, el saco de cemento pasaría de 9.85 a 9.95 (incremento del 1%).

Para la casa que estoy usando como ejemplo, con 140 metros de paredes, se utilizan aproximadamente 30 sacos de cemento y alrededor de 3 metros cúbicos de arena para el repello, pegado de bloques y mochetas de ventanas y puertas (recuerden que el hormigón ya está calculado en el párrafo anterior).  El incremento del costo de construcción por el aumento en el cemento sería de 3.00 dólares (30 sacos de cemento por 10 centavos de aumento) y en la arena sería de 9 dólares (3 metros cúbicos de arena por 3 dólares por metro).

Para ser justos, no he incorporado el costo de infraestructura (en el caso de una urbanización), así que vamos a asumir que cada casa tiene 12.5 metros de frente de terreno, por lo que le corresponden 12.5 metros lineales de acera pública, y 12.5 metros lineales de calle.  Supongamos que la acera mide 1.25 metros y que la calle mide 3 metros de ancho (la otra mitad del tramo de calle se le carga a la casa de al frente).  La acera requiere 1.56 metros cúbicos de hormigón (considerando un espesor de 10 cm) y la calle 7.5 metros cúbicos (considerando 20 cm de espesor).  esto resulta en 9 metros cúbicos, pero para simplificar los números, lo redondeamos a 10 metros cúbicos.  

Adicionalmente la urbanización tiene alcantarillas, tuberías de hormigón, calles de acceso, parque, tanque séptico, etc. así que multipliquemos por 5 la cantidad de metros cúbicos de hormigón que le corresponden tributariamente a cada casa, es decir 50 metros cúbicos de hormigón para infraestructura común de la urbanización, por casa.  Esto resulta que el aumento del costo de la infraestructura por casa será de 150.00 (50 metros cúbicos por 3 dólares el metro cúbico).

El total de lo calculado, me da alrededor de 280.00 dólares, pero para efectos de matemáticas digamos 300.00 dólares, que en el costo de construcción de 40,000 dólares representan un 0.75%.  Esto en realidad me sorprendió, porque no le creí al Ministro de Vivienda cuando dijo que el aumento iba a tener un impacto del 1%.  Mi estimado antes de sacar los números era de un 5 a 10%.

Hay que tomar en cuenta también que estoy utilizando costos de materiales en base a los precios al por menor al público.  Obviamente las promotoras y constructoras, consiguen mejores precios por volumen, y economías de escala en transporte y otros servicios.  factores que no estoy considerando en mis estimaciones.

Los demás materiales no se ven afectados por alza en el impuesto de extracción, así que no hay justificación para que aumenten.

Le agradezco a otros amigos profesionales de la construcción, que seguramente saben mucho más que yo sobre este tema, que me corrijan si estoy equivocado en mis supuestos o en mis cálculos.